Guía completa de la Resolución 092 de 2023 para ascensores en Colombia: Qué exige, quién responde y cómo cumplir

Introducción: La inspección anual de ascensores ya no es opcional — es una obligación legal con consecuencias reales

Si usted administra un edificio con ascensor en Colombia o dirige una empresa de mantenimiento de elevadores, la Resolución 092 de 2023 del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT) cambió las reglas del juego. Esta resolución establece con claridad la periodicidad de inspección, quién debe realizarla, y las consecuencias de no cumplir.

Lo que muchos administradores de propiedad horizontal no saben es que, ante un accidente en un ascensor sin inspección vigente, la responsabilidad legal recae directamente sobre ellos. No sobre la empresa mantenedora. No sobre el fabricante. Sobre el administrador, bajo la Ley 675 de 2001.

Esta guía le explica qué dice la norma, qué debe verificar el organismo inspector, y cómo su empresa de mantenimiento puede posicionarse como aliado regulatorio del administrador.

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¿Qué dice la Resolución 092 de 2023?

Alcance y aplicación

La Resolución 092 de 2023 establece el Reglamento Técnico de Ascensores en Colombia. Aplica a todos los ascensores eléctricos y oleohidráulicos instalados en edificaciones de uso público y privado, incluyendo:

• Edificios residenciales (propiedad horizontal)
• Centros comerciales
• Edificios de oficinas
• Hospitales y clínicas
• Hoteles
• Edificios institucionales

Periodicidad de la inspección

La norma establece que todo ascensor debe someterse a una inspección periódica anual realizada por un organismo de inspección acreditado ante la ONAC (Organismo Nacional de Acreditación de Colombia).

Aspecto	Requisito
Frecuencia	Anual (cada 12 meses calendario)
Quién inspecciona	Organismo acreditado ante ONAC
Resultado	Certificado de conformidad o no conformidad
Vigencia del certificado	12 meses desde la fecha de emisión
Costo	A cargo del propietario/copropiedad

Diferencia entre inspección y mantenimiento

Es fundamental entender que la inspección anual no reemplaza el mantenimiento preventivo periódico. Son actividades complementarias:

• Mantenimiento preventivo (quincenal o mensual): Lo realiza la empresa mantenedora contratada. Incluye lubricación, ajuste, limpieza y verificación de componentes.
• Inspección periódica (anual): La realiza un organismo independiente acreditado. Verifica que el ascensor cumple con los requisitos de seguridad de la NTC 5926.

La empresa mantenedora no puede ser al mismo tiempo el organismo inspector del equipo que mantiene. Debe haber independencia entre ambas funciones.

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¿Quién es el responsable legal? — La Ley 675 de 2001

El administrador responde

La Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) establece en su artículo 50 que el administrador es responsable de la conservación y mantenimiento de los bienes comunes. El ascensor es un bien común.

Esto significa que:

• Si un ascensor opera sin certificado de inspección vigente y ocurre un accidente, el administrador enfrenta responsabilidad civil y potencialmente penal.
• Si la copropiedad no tiene contrato de mantenimiento vigente con una empresa calificada, el administrador está incumpliendo su deber de cuidado.
• Si hay evidencia de que el administrador fue notificado de una condición insegura y no actuó, la responsabilidad se agrava.

La empresa mantenedora como escudo del administrador

Una empresa de mantenimiento que documenta correctamente cada intervención se convierte en el mejor aliado del administrador porque:

1. Demuestra que el mantenimiento se cumplió según la periodicidad contractual.
2. Alerta formalmente sobre condiciones que requieren reparación mayor (cables desgastados, frenos fuera de especificación).
3. Genera evidencia documental de que los componentes críticos fueron verificados en cada visita.
4. Facilita la inspección anual al tener el historial completo disponible para el organismo inspector.

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Puntos clave que evalúa el organismo inspector según la NTC 5926

La inspección periódica se basa en los requisitos de la NTC 5926-1 (ascensores eléctricos) y la NTC 5926-2 (ascensores oleohidráulicos). Los puntos más críticos son:

1. Cables de tracción

• Estado visual (corrosión, deformación, hilos rotos).
• Cantidad de hilos rotos por paso de cableado (máximo según tabla de la norma).
• Lubricación adecuada.
• Diámetro dentro de tolerancia (desgaste máximo del 6%).

Sin evidencia fotográfica del estado de los cables en cada mantenimiento, la empresa no puede demostrar que monitoreó su degradación progresiva.

2. Frenos

• Prueba de frenado con carga nominal.
• Desgaste de las zapatas dentro de límites.
• Ajuste correcto del entrehierro del electroimán.
• Funcionamiento del sistema de seguridad ante corte de energía.

3. Sistema de acuñamiento (paracaídas)

• Mecanismo libre de obstrucciones.
• Velocidad de actuación dentro de parámetros.
• Vinculación correcta con el limitador de velocidad.

4. Foso

• Limpieza (libre de agua, aceite, objetos extraños).
• Iluminación funcional.
• Amortiguadores en buen estado y correctamente anclados.
• Interruptor de parada de emergencia funcional.

5. Cuarto de máquinas

• Acceso restringido (puerta con llave).
• Ventilación adecuada.
• Temperatura dentro de rango operativo.
• Señalización de seguridad.
• Planos y manual del equipo disponibles.

6. Puertas

• Cierre completo antes de que el ascensor se mueva.
• Sensor de obstáculos funcional.
• Holgura entre hojas dentro de especificación (no debe caber un dedo).
• Resistencia mecánica de las cerraduras.

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¿Qué pasa si el ascensor no pasa la inspección?

Cuando el organismo inspector emite un concepto de no conformidad, el propietario tiene un plazo para corregir las observaciones y solicitar una re-inspección. Durante este período:

• El ascensor no debe suspenderse automáticamente salvo que la no conformidad represente un riesgo inminente para la vida.
• El administrador debe contratar las reparaciones necesarias con la empresa mantenedora.
• Se debe documentar cada corrección realizada.
• Se solicita re-inspección una vez corregidos los hallazgos.

Si la no conformidad no se corrige dentro del plazo establecido, la autoridad municipal puede ordenar la suspensión del servicio del ascensor hasta que se demuestre cumplimiento.

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Ventajas de la gestión digital con SIF Agent

Bitácora digital que sobrevive a la rotación de técnicos

El problema más común en empresas de ascensores es la pérdida de historial cuando un técnico se va. El nuevo técnico llega a un edificio sin saber qué se hizo en los últimos 6 meses, qué observaciones se dejaron, ni qué repuestos se instalaron.

Con SIF Agent, cada ascensor es un activo digital con historial completo:

• Todas las visitas realizadas con fecha, técnico y checklist completado.
• Fotos de cada punto inspeccionado (cables, frenos, foso, puertas).
• Observaciones y recomendaciones registradas.
• Repuestos instalados con referencia, marca y fecha.

Cuando el técnico nuevo abre la ficha del ascensor en su celular, tiene todo el contexto sin preguntar a nadie.

Alertas automáticas de vencimiento

SIF Agent permite configurar alertas basadas en la vigencia del certificado de inspección:

• 90 días antes del vencimiento: Alerta al coordinador para programar mantenimiento preparatorio.
• 60 días antes: Notificación al administrador del edificio para que gestione la re-inspección con el organismo acreditado.
• 30 días antes: Alerta urgente si aún no se ha programado la inspección.

Esto elimina el escenario donde el certificado vence sin que nadie se dé cuenta y el edificio opera ilegalmente durante meses.

Checklist alineado con la NTC 6404

SIF Agent viene pre-configurado con plantillas de checklist que cubren los puntos de la NTC 6404:

• Inspección mensual estándar: 28 puntos de verificación por visita.
• Inspección semestral profunda: 45 puntos incluyendo mediciones de velocidad, nivelación y corriente del motor.
• Pre-inspección anual: Checklist preparatorio para que el equipo esté listo cuando llegue el organismo inspector.

Cada punto del checklist es obligatorio — el técnico no puede cerrar la OT sin completar todos los campos. Esto garantiza que ningún componente crítico quede sin verificar.

Reportes para el administrador

Después de cada visita, SIF Agent genera automáticamente un reporte PDF profesional que incluye:

• Fecha y hora de la intervención.
• Nombre y firma del técnico.
• Checklist completado con estado de cada punto (conforme / requiere atención / crítico).
• Fotos de los componentes inspeccionados.
• Observaciones y recomendaciones.
• Próxima visita programada.

Este reporte se envía automáticamente al administrador del edificio por email y/o WhatsApp. El administrador tiene evidencia documental de que el mantenimiento se cumplió, lo cual es su escudo legal ante cualquier eventualidad.

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Caso práctico: Cómo prepararse para la inspección anual

60 días antes de la inspección

1. Revise el historial del ascensor en SIF Agent — identifique observaciones pendientes de visitas anteriores.
2. Programe un mantenimiento preparatorio enfocado en los puntos que suelen generar no conformidades (cables, frenos, foso).
3. Verifique que los planos y manuales del equipo estén disponibles en el cuarto de máquinas.
4. Confirme que la empresa mantenedora tiene contrato vigente (el inspector lo solicita).

30 días antes

1. Ejecute el checklist “pre-inspección anual” de SIF Agent.
2. Documente con fotos el estado de cables, frenos, foso y puertas.
3. Corrija cualquier hallazgo crítico encontrado.
4. Notifique al administrador que el equipo está listo para la inspección.

El día de la inspección

1. Tenga disponible en SIF Agent el historial completo del ascensor (el inspector puede solicitarlo).
2. Muestre los reportes de los últimos 12 meses de mantenimiento.
3. Presente los certificados de calibración de instrumentos utilizados (si aplica).
4. Acompañe al inspector para facilitar acceso a cuarto de máquinas y foso.

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Conclusión: La empresa mantenedora que documenta mejor, gana más contratos

En un mercado donde hay más de 45,000 ascensores instalados en Colombia y la Resolución 092 exige inspección anual para todos, los administradores de propiedad horizontal están buscando empresas mantenedoras que les garanticen cumplimiento documental.

La empresa que llega con una bitácora digital, reportes automáticos y alertas de vencimiento no solo retiene contratos — gana los contratos de la competencia que todavía trabaja con cuadernos y Word.

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